Descrizione
Siamo lieti di proporre in vendita uno spettacolare complesso immobiliare ad uso ricettivo, posto in Provincia di Firenze, sulle colline del Comune di Castelfiorentino, in località Granaiolo/Fontanelle e costituito da fabbricati e terreni agricoli.
Il fabbricato principale presenta uno sviluppo su due piani fuori terra ed è composto, nel suo insieme, da tre unità catastali con destinazioni rispettivamente di ufficio/deposito, quartieri per agriturismo e abitazione rurale. Su distacco sono presenti un edificio elevato su un piano fuori terra ad uso di deposito e un edificio elevato su un piano fuori terra ad uso di uffici/sala di degustazione prodotti. Completa la consistenza dei fabbricati un livello interrato in parte destinato a garage e centro benessere ed in parte a cantine.
I fabbricati insistono su di una ampia resede circostante sulla quale trova sviluppo anche una piscina attrezzata a servizio dell'attività agrituristica.
Completa l’azienda un vasto appezzamento di terreno agricolo di circa 21 ettari.
Completano l'insieme di edifici, tre annessi agricoli adibiti a rimessa e magazzini posti nella parte a sud rispetto al nucleo aziendale ed individuati presso il Catasto dei Fabbricati del comune di Castelfiorentino.
Le planimetrie catastali degli edifici sono risultate sostanzialmente corrispondenti con lo stato di fatto degli edifici; l’intestatario catastale corrisponde al soggetto esecutato.
Infine, completando l’azienda i terreni agricoli che presentano una consistenza di ettari 21,8808 così suddivisi per superfici e colture:
- Oliveti, ettari 0.87.77;
- Vigneto, ettari 11.15.59;
- Seminativo, ettari 4.45.13;
- Incolto improduttivo, ettari 3.05.81;
- Bosco, ettari 1.58.90;
- Tare, Resedi e Strade, ettari 0.74.88.
L’ubicazione della struttura permette di raggiungere facilmente i capoluoghi di Firenze (35 km), Pisa (46) e Siena (48 Km).
Il compendio si trova a circa 7 Km. dal centro del capoluogo comunale di Castelfiorentino e a circa 15 km dall’uscita di Empoli Ovest della superstrada FI-PI-LI.
L’edificato comprende più fabbricati con relative pertinenze. Il complesso è stato in parte realizzato ex novo ed in parte ristrutturato con buona cura, attenzione estetica e funzionale, dotazioni edilizie ed impiantistiche qualitative e si presentava al momento del sopralluogo in buono/ottimo stato conservativo.
Vi sono una serie di edifici adagiati su declivio, organizzati su uno/due piani fuori terra, con una parte interrata/semi-interrata collegata con le porzioni immobiliari fuori terra. Il tutto come meglio si può evincere dalle planimetrie allegate agli atti.
I fabbricati costituenti il compendio sono circondati da un'ampia resede con pertinenze comuni adibite a giardino, spazi pavimentati, camminamenti e sistemazioni a verde; il tutto con finiture di buona qualità estetica con percorsi pedonali pavimentati in cotto e pietra e aiuole inerbite e caratterizzate dalla presenza di alberature e gradevoli piantumazioni arbustive e floreali.
Sull’ampia area esterna insiste una piscina attrezzata e pertanto si può quindi affermare che la resede con i sovrastanti fabbricati e manufatti costituisce, di fatto, un continuum.
Tutto il perimetro del giardino è recintato con semplice rete metallica; sono presenti tre accessi pedonali e carrabili di cui il principale, è costituito da un cancello a doppia anta in ferro battuto ad apertura
automatica e contraddistinto dai civici 13-15-17-21.
I fabbricati sono cosi composti e distribuiti:
- Fabbricato principale: trattasi del "nucleo” centrale del compendio; presenta un impianto pianimetrico di forma rettangolare irregolare, con sviluppo su due piani fuori terra. La struttura portante è in cemento armato, con pareti in muratura intonacate al civile e tinteggiate di colore chiaro; i solai interpiano sono (presumibilmente) in latero cemento mentre la copertura è costituita da un solaio composto da orditura principale e secondaria in legno a vista a falde coordinate secondo l’organizzazione pianimetrica, con manto di copertura in laterizio e lattoneria in rame;
- Il piano terreno è cosi composto: unità immobiliare a destinazione di magazzino-deposito costituita da quattro locali principali, uno dei quali destinato a cucina, disimpegno e due servizi igienici. L’unità, contraddistinta con il numero civico 17 della Via Onofrio di Paolo, presenta caratteristiche di finitura e dotazioni impiantistiche ben al di sopra delle caratteristiche “ordinarie” dell'uso al quale sarebbe adibita. Unità immobiliare ad uso di ufficio composta da due vani oltre a servizi ed accessori fra i quali un servizio igienico. Le due unità immobiliari di cui sopra costituiscono un'unica unità immobiliare catastale individuata da porzione del sub. 1 della particella 53 del Foglio di mappa 2 come meglio descritto in seguito.
- Completa il piano terreno una unità immobiliare ad uso di abitazione rurale composta da quattro vani utili compresa la cucina, oltre a servizi ed accessori, fra i quali due bagni ed un ripostiglio sottoscala. Questa unità immobiliare, contraddistinta con il numero civico 15 della Via Onofrio di Paolo, è catastalmente individuata dal sub. 4 della particella 53 del Foglio di mappa 2 come meglio descritto in seguito.
Fanno parte del piano terreno alcuni spazi a comune, fra i quali il corridoio ed il disimpegno d'ingresso ed il vano scale.
Il piano primo, cui si giunge dal piano terreno sia dal vano scala che dall’impianto di ascensore, è composto da cinque alloggi ad uso agrituristico e più precisamente:
- - alloggio 1, denominato Botticelli, avente accesso dall’androne a comune e composto da due vani utili (soggiorno con angolo cottura e camera) oltre a disimpegno e bagno;
- - alloggio 2 denominato Caravaggio, avente accesso dall’androne a comune e composto da due vani utili (soggiorno con angolo cottura e camera) oltre a disimpegni e bagno;
- alloggio 3 denominato Donatello, avente accesso sia dall'androne a comune che da scala esterna posta sul fronte tergale del fabbricato e composto da due vani utili (soggiorno con angolo cottura e camera) oltre a disimpegno, bagno e terrazzino a livello;
- alloggio 4 denominato Brunelleschi, avente accesso dall’androne a comune e composto da tre vani utili (soggiorno con angolo cottura e due camere) oltre a disimpegno e due bagni;
- alloggio 5 denominato Galileo, avente accesso da scala esterna posta sul fronte laterale del fabbricato e composto da tre vani utili (soggiorno con angolo cottura e due camere) oltre a disimpegno e due bagni.
DOTAZIONI: l’impianto di riscaldamento e raffrescamento, settorizzato, è alimentato a GPL con caldaie murali dell’azienda Baikin e Cosmogas con diffusori del tipo a fan-coil prevalentemente dell’azienda Daikin. Dai cartellini apposti sulle caldaie la manutenzione sembra affidata alla ditta Teknoclima.
Le cinque unità immobiliari formanti il piano primo costituiscono, catastalmente, un'unica unità immobiliare contraddistinta dai numeri civici 17 e 21 della Via Onofrio di Paolo, come meglio descritto in seguito.
Fanno parte del piano primo alcuni spazi a comune, fra i quali il vano scale e il piano di ingresso alle unità.
ANNESSO ADIBITO A UFFICI E DEGUSTAZIONI PRODOTTI AGRICOLI
Trattasi di manufatto posto su distacco e sul fronte laterale sinistro (rispetto al fronte di ingresso) del fabbricato principale. L'edificio, con destinazione di uffici e degustazione di prodotti agricoli, presenta un impianto pianimetrico di forma rettangolare regolare, con sviluppo su un piano fuori terra. La struttura portante è in cemento armato, con pareti in muratura intonacate al civile e tinteggiate di colore chiaro.
La copertura è costituita da un solaio composto da orditura principale e secondaria in legno a vista a falde coordinate secondo l'organizzazione pianimetrica, con manto di copertura in laterizio e lattoneria in rame Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato e vetro. Il manufatto è composto da due locali ad uso di ufficio oltre a salone con camino destinato alla degustazione dei prodotti agricoli aziendali, oltre a ingresso, disimpegni, due bagni ed ampia terrazza tergale. L'unità presenta caratteristiche di finitura e dotazioni impiantistiche di buona qualità, tanto che nonostante la sua destinazione urbanistica, risulta essere stata adibita ad uso abitativo.
ANNESSO ADIBITO A DEPOSITO POSTO SUL FRONTE TERGALE DEL FABBRICATO PRINCIPALE
Trattasi di manufatto posto su distacco e sul tergo del fabbricato principale. L’edificio, con destinazione di deposito, presenta un impianto pianimetrico di forma rettangolare regolare,
con sviluppo su un piano fuori terra. La struttura portante è in cemento armato, con pareti in muratura intonacate al civile e tinteggiate di colore chiaro. La copertura è costituita da un solaio composto da orditura principale e secondaria in legno a vista a falde coordinate secondo l’organizzazione pianimetrica, con manto di copertura in laterizio e lattoneria in rame. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato e vetro. Il manufatto è composto da due locali di deposito, dei quali uno attrezzato a cucina, oltre a loggia tergale e piccola loggia laterale. L’unità presenta caratteristiche di finitura e dotazioni impiantistiche ben al di sopra delle caratteristiche “ordinarie’’ dell'uso al quale sarebbe adibita. L’annesso veniva “usato" quale cucina a servizio della struttura agrituristica. Il piano terreno è collegato al sottostante piano interrato (che si sviluppa peraltro sotto tutti i fabbricati fuori terra), sia tramite scala interna, sia tramite piccolo montacarichi. Il manufatto è individuato da porzione del sub. 1 della particella 53 del Foglio di mappa 2 come meglio descritto nella descrizione catastale.
PIANO INTERRATO
Completa il compendio immobiliare, relativamente ai fabbricati, l’ampio piano interrato, suddiviso in varie “zone" adibite per differenti usi. Una zona adibita a Centro Benessere/SPA attrezzata, una zona adibita a salone conferenze con relativi servizi ed una zona adibita a cantine/tinaia. Più in particolare, scendendo dalla scala o dall'ascensore del fabbricato principale si può accedere direttamente alla zona CENTRO BENESSERE E SPA, costituita da sala benessere, zona vasca idromassaggio, bagno turco, cromoterapia, docce sensoriali e cascate di acqua rilassanti, docce, servizi igienici e locali tecnici. Sempre in adiacenza alle scale di collegamento del fabbricato principale, si ha accesso alla zona adibita a cantine. Una prima parte, composta da tre locali, sottostanti l’edificio principale, una seconda parte (sostanzialmente posta nella parte sottostante il manufatto descritto come uffici e degustazione prodotti), raggiungibile attraverso un tunnel di collegamento e composta da un ampio locale destinato a cantina vinicola e tinaia con annesso piazzale esterno cui trovano sviluppo un locale tecnico ed un piccolo bagno. Questa zona è accessibile anche da due aperture esterne.
Infine, la parte attualmente adibita a sala conferenze (seppur avente destinazione urbanistica di garage) raggiungibile direttamente dal manufatto denominato deposito ma anche dalle altre zone del piano
interrato essendo lo stesso interamente collegato. La zona è composta da un ampio salone oltre a locali accessori quali depositi, spazi di disimpegno, antibagni, docce, servizi igienici e locali tecnici, fra i quali il locale macchine a servizio della piscina. Questa zona è accessibile anche da apertura esterna.
Infine, nella resede esterna, a piano terra, è presente una piscina con struttura permanente, perimetrata da camminamenti esterni rivestiti in pietra e sistemazioni a verde e corredata da impianti di depurazione e riscaldamento acqua allocati in appositi locali tecnici. La piscina fa parte dell'unità catastale individuata con il sub. 1.
In conclusione è possibile affermare che i fabbricati inseriti all’interno dell’azienda, seppur l’attività agrituristica sia stata al momento sospesa, si presentano perfettamente conservati, con materiali di ottimo pregio e presentano, oltre alle unità ad uso di agriturismo ed a quelle di servizio, diversi spazi e locali sia intemi che esterni; in particolare la bellissima resede esterna che circonda i fabbricati, la piscina perimetrata da elementi in pietra, la saletta di degustazione della cantina ed il centro benessere nonché l’ampio salone illuminato da lucernari a soffitto, che, seppur adibito a sala convegni e conferenze presenta la destinazione urbanistica a garage rurale. È dotato di aria condizionata, di riscaldamento e di home theatre adatto a banchetti e convention.
All’intemo dell’ampio compendio costituito dagli appezzamenti dei terreni agricoli e come meglio saranno descritti in seguito, nella parte a sud dei fabbricati costituenti il nucleo centrale dell’azienda, trovano sviluppo tre annessi agricoli adibiti a rimessa e magazzini aventi le seguenti consistenze catastali:
- rimessa agricola di circa mq. 70; lo stesso presenta una struttura in metallo con tamponature laterali e copertura in pannelli di policarbonato;
- magazzino di circa mq. 20; lo stesso presenta una struttura lignea con tamponature in legno pressato e copertura in pannelli di policarbonato;
- magazzino di circa mq. 16; lo stesso presenta una struttura in legno e copertura in ondulina di fibra di vetro.
In base alle misurazioni dirette eseguite in sede di sopralluogo, le unità immobiliari inserite al piano terreno del fabbricato principale presentano le seguenti superfici riferite alla loro SUL- Superficie utile lorda - comprensiva cioè, oltre che delle superfici calpestabili, delle murature interne e di metà delle superfici perimetrali sia interne che esterne.
PIANO TERRENO
- UNITA' IMMOBILIARE A DESTINAZIONE DI DEPOSITO mq. 118,40
- UNITA' IMMOBILIARE A DESTINAZIONE DI UFFICIO mq. 51,62
- UNITA' IMMOBILIARE A DESTINAZIONE DI ABITAZIONE RURALE mq. 107,50 oltre a mq. 3,50 di ripostiglio sottoscala.
Inoltre, disimpegni scale e spazi comuni mq. 27
PIANO PRIMO
UNITA' IMMOBILIARI AD USO AGRITURISTICO:
- Unità 1 denominata Botticelli mq. 51,97
- Unità 2 denominata Caravaggio mq. 56,12
- Unità 3 denominata Donatello mq. 51,57
- Unità 4 denominata Brunelleschi 76,35
- Unità 5 denominata Galileo mq. 57,30
- Inoltre, disimpegno scale mq. 15
SUPERFICI ANNESSO CON DESTINAZIONE DI DEPOSITO mq. 84,40 oltre a mq. 21,00 di logge
SUPERFICI ANNESSO CON DESTINAZIONE DI UFFICI E DEGUSTAZIONE PRODOTTI mq. 102,20 oltre a mq. 35 di terrazza a livello
PIANO INTERRATO
La zona adibita a Centro benessere e la zona adibita a conferenze (seppur quest’ultima con destinazione urbanistica di garage) presentano le seguenti superfici utili lorde.
SPA/CENTRO BENESSERE mq. 127,65
SPAZIO CONFERENZE mq. 447,33
La zona adibita a CANTINE/TINAIA, presenta una superficie utile lorda pari a mq. 402,93, su parte della quale insistono i tini aziendali di vinificazione.
La PISCINA è costituita da una vasca attrezzata avente superficie pari a mq. 76,74.
La RESEDE circostante i fabbricati adibita a giardino e sistemazioni esterne, presenta una superficie complessiva pari a mq. 4850 circa, al netto dell'area di sedime degli edifici.
ANNESSI AGRICOLI
- RIMESSA mq. 70
- MAGAZZINI RURALI mq 36
CONFORMITÀ’ CATASTALE
In merito alle planimetrie catastali dei fabbricati e degli annessi inseriti nel compendio, si può dichiarare la loro sostanziale conformità con lo stato dei luoghi, eccezion fatta per le riscontrate situazioni di un uso non adeguato di certe porzioni immobiliari, così come meglio descritto e riportato nella parte di relazione relativa alla dichiarazione di conformità edilizio-urbanistica.
TERRENI
Superficie catastale totale ha 21.88.08 m2;
Come detto, i dati riportati nelle intestazioni catastali corrispondono a quelli dell’esecutato per la piena proprietà. I terreni circondano il nucleo dei fabbricati e risultano accessibili dalla la Via Onofrio di Paolo. Gli stessi presentano interamente una destinazione agricola. Secondo quanto riportato dalla Cartografia del PIT Regione Toscana è presente vincolo di Aree Boscate.
Nei fondi analizzati sono presenti impianti di vite specializzati destinati alla produzione di uva, ripartiti in nove appezzamenti relativamente contigui. Le rimanenti superfici sono occupate da oliveti, terreni incolti e boschi di neoformazione. Tali terreni mostrano una suddivisione ben definita e una gestione differenziata, in relazione alle diverse destinazioni d'uso. Gli appezzamenti coltivati a vigneto si trovano in condizioni agronomiche ottimali; i terreni risultano accuratamente lavorati, privi di segni di compattazione e adeguatamente gestiti. I filari presentano un'ottima regolarità, supportati da pali e fili di sostegno in stato di manutenzione soddisfacente. È evidente una gestione colturale precisa e attenta, che comprende interventi di lavorazione del suolo e controllo della copertura vegetale, finalizzati a garantire la massima efficienza produttiva.
In alcune aree dei vigneti si osserva la presenza di tubazioni superficiali, presumibilmente predisposte per un futuro impianto di irrigazione. Questo elemento testimonia una pianificazione strategica della gestione agricola, con una particolare attenzione rivolta all’ottimizzazione delle risorse idriche nei periodi di stress climatico. Le viti, nel loro complesso, mostrano uno stato vegetativo uniforme, segno di una potatura regolare e accurata, con equilibrio tra la produzione e la salute delle piante, fattore determinante per l'ottenimento di uve di alta qualità. Le caratteristiche sopra descritte rendono i vigneti pienamente idonei alla produzione di uve rispondenti ai requisiti del disciplinare per la denominazione di origine controllata e garantita (DOCG) "Chianti".
Gli appezzamenti coltivati a olivo, pur essendo produttivi, manifestano condizioni agronomiche che necessitano di interventi migliorativi. La manutenzione appare complessivamente sufficiente, ma si rileva l’assenza di lavorazioni del terreno in diverse aree, con presenza di vegetazione infestante non controllata. Le operazioni di potatura non risultano omogenee e indicano una gestione irregolare delle piante, che necessitano di interventi strutturali per ripristinare un equilibrio vegetativo ottimale. Un piano di gestione più attento consentirebbe di incrementare sia la produttività sia la qualità delle olive prodotte.
Le superfici boschive presenti all'Interno dei terreni non rivestono un significativo valore economico per quanto concerne la produzione di legname. Le essenze prevalenti sono costituite da specie miste tipiche dei boschi collinari. Le condizioni del bosco appaiono naturali e non si registrano recenti interventi di gestione attiva. Il valore di queste aree è quindi da ricercarsi principalmente nella loro funzione
ambientale, con particolare riferimento alla tutela idrogeologica e alla valorizzazione paesaggistica, piuttosto che nella redditività economica legata a un eventuale sfruttamento del legname o della biomassa.
Il complesso fondiario esaminato evidenzia una gestione articolata, con settori agricoli in condizioni differenti. I vigneti, ben curati e altamente produttivi, rappresentano il fulcro dell’attività agricola, con una
chiara vocazione alla produzione di qualità. Gli oliveti necessitano invece di interventi di recupero e miglioramento per raggiungere livelli di efficienza produttiva paragonabili a quelli dei vigneti. Le aree
boschive, pur non avendo una funzione economica rilevante, costituiscono un elemento di pregio paesaggistico e ambientale.
I fabbricati costituenti il compendio sono circondati da un'ampia resede con pertinenze comuni adibite a
giardino, spazi pavimentati, camminamenti e sistemazioni a verde; il tutto con finiture di buona qualità?estetica con percorsi pedonali pavimentati in cotto e pietra e aiuole inerbite e caratterizzate dalla presenza di alberature e gradevoli piantumazioni arbustive e floreali.
Sull’ampia area esterna insiste una piscina attrezzata e pertanto si può quindi affermare che la resede con i sovrastanti fabbricati e manufatti costituisce, di fatto, un continuum.
Tutto il perimetro del giardino è recintato con semplice rete metallica; sono presenti tre accessi pedonali e carrabili di cui il principale, è costituito da un cancello a doppia anta in ferro battuto, ad apertura automatica.
Ci sono foto e documentazione disponibili nei nostri uffici.
C’è anche la possibilità di organizzare una visita completamente gratuita e senza impegno.
L'intera proprietà andrà in asta il 28 ottobre, per cui sussiste sempre la possibilità di un acquisto immediato tramite procedura di 'saldo e stralcio'.
Ottimo investimento immobiliare che non necessita di intensi e costosi interventi di ristrutturazione, solo di alcuni ritocchi estetici e di alcuni accorgimenti catastali.
Compendio situato in una zona tranquilla, riservata e paesaggisticamente suggestiva.
Caratteristiche specifiche
- Villa
- 1.750 m² commerciali
- 25 locali
- 13 bagni
- Garage incluso nel prezzo
- Buono stato
- Classe energetica (D.L. 192 del 2005): (IPE non indicato)
Dotazione
