Descrizione

Siamo lieti di proporvi questo favoloso complesso immobiliare con vista mozzafiato sulle colline fiorentine del quale fanno parte un bellissimo parco e diversi ettari di terreni agricoli.

Trattasi, nello specifico, della piena proprietà di fabbricati e terreni in Comune di Certaldo, ubicati all’estremità di un borgo chiamato Fiano, parte del complesso denominato “Fattoria di Fiano”, costituiti da una villa con scuderia e parco, un fabbricato ad uso agricolo con frantoio, cantine e “percorso etrusco”, un appartamento ristrutturato al piano primo con lastrico solare, un appartamento parzialmente ristrutturato al piano primo, un ex fabbricato rurale ristrutturato, un rudere, una cantina, un deposito, oltre terreni agricoli confinanti in Certaldo per una superficie totale di 414.180 metri quadrati (circa 31 ettari) divisi tra vigneti, oliveto, bosco, arboreto e incolto produttivo, oltre a spazi a comune.

In particolare:

•  Scuderia/deposito. Trattasi di edificio di vecchia foggia ubicato a lato del cancello di accesso al viale alberato che conduce alla villa attraverso la particella 282 (oggi soppressa sub 518 all’urbano parco della villa), via Firenze, costituito da 3 piani fuori terra, piano seminterrato, piano terra e piano soppalcato, a destinazione stalla/scuderia e magazzino/deposito. Il piano terra è suddiviso in due vani: il primo è adibito a stalla/scuderia e ad esso si accede dall’ingresso a lato del cancello. Il secondo vano, con ampio portone di accesso a fianco (oltre secondo accesso sul lato perpendicolare verso il parco), è un locale ad uso magazzino/deposito con una botola e scala a pioli in legno per accedere al piano soppalcato. Il piano primo, ad uso fienile, è costituito da un unico grande vano posto sopra la scuderia e comunicante con ulteriori due vani ubicati sopra il magazzino. Tutti i vani del piano terra e del piano primo sono dotati di piccole finestre. L’edificio è altresì dotato di un piano seminterrato costituito da un unico vano (sub 501) ad uso deposito della superficie di circa 20 mq, coperto da volta a botte ribassata. Al deposito seminterrato si accede dalla corte lastricata esterna al parco e alla proprietà, ovvero si accede dalla particella 698 (ente urbano) e dalla particella 52. Si configura quindi una servitù di passo a carico della particella 52 per l’accesso al deposito interrato della partcella 53, accessibile dal resede della particella 52.
• Villa. L’edificio è una antica villa ubicata in via Firenze, accessibile da un lungo viale a cipressi con cancello carrabile e circondata da ampio parco. La villa è costituita da tre piani fuori terra (terra, primo e secondo/sottotetto) collegati a mezzo di ampia scala interna a tre rampe con pozzo scale illuminato da lucernario centrale, essendo le scale in posizione baricentrica. Al piano secondo/sottotetto della villa si accede non attraverso il vano scala citato, ma esclusivamente attraverso il magazzino al piano primo ad uso agricolo (collegato al piano primo della villa a mezzo di porta interna), oggi censito proprio per la sua destinazione e per la sua ubicazione e collegamento con la villa unitamente al sottotetto della villa stessa, ovvero al sub 517: dalla porta di collegamento tra le due unità immobiliari si attraversa il magazzino e da qui si percorre uno scalone (questo accatastato insieme alla villa) che dal magazzino al piano primo conduce ai locali sottotetto della villa al piano secondo e all’appartamento descritto al successivo punto 3). La villa è così costituita:

1. piano terra (sub 516), di impostazione simmetrica, costituito da atrio centrale di distribuzione con portone di accesso dal parco; dall’atrio si accede a due grandi vani uno a destra e l’altro a sinistra guardando la planimetria, mentre a dritto si accede al vano scala e da qui a sinistra al bagno e ripostiglio. A destra del vano scala due vani adibiti a cucina di cui quello più grande è una grande stanza quadrata di vecchia foggia con forno e focolare (collegata attraverso una porta interna ai restanti corpi di fabbrica della Fattoria di Fiano, locali non censiti). Ne deriva che all’immobile si può accedere dal portone ad arco sulla facciata principale (che guarda il cancello di ingresso), oppure dalla cucina attraverso il collegamento descritto (attraverso il corridoio al piano terra dei locali non censiti). La superficie utile dei vani abitabili al piano terra è di circa 159,00 metri quadrati (compreso superficie non residenziale). Completa la proprietà un ampio parco/giardino esclusivo della superficie di circa 3.424,00 metri quadrati (superficie non rilevata, desunta da elaborati catastali), oggi particella 57 sub 518.
2. piano primo (sub 516), di impostazione simmetrica, ripropone lo stesso schema distributivo del piano terra, con l’aggiunta di un disimpegno lato destro per scollegare i due vani principale lato destro (sopra cucina piano terra) e creare un ripostiglio finale. Sostanzialmente i vani adibiti a camere sono distribuiti intorno al vano scale centrale. Il bagno viene riproposto a sinistra del vano scale, allineato con il bagno del piano terra anzi, a questo piano sono stati realizzati due bagni affiancati in detta zona. Il magazzino, accessibile dallo scalone interno che conduce anche al secondo piano della villa, è stato censito per ubicazione e complementarità insieme alla villa, essendo l’unico accesso per il sottotetto della villa medesima e quindi non appartiene a questo subalterno (già descritto al punto 2). La superficie dei locali abitabili al piano primo è pari a circa 227,00 mq (compreso superficie non residenziale).
3. piano secondo/sottotetto e magazzino piano primo (sub 517), di impostazione simmetrica, ripropone lo stesso schema distributivo del piano terra, escluso lo scalone centrale. Dalla planimetria si nota inoltre un’ulteriore scala tergale, trattasi dello scalone fuori sagoma rispetto ai piani sottostanti, che dal magazzino al piano primo (questo porzione dei locali agricoli, edificio rosa, ma censito insieme al sottotetto della villa in quanto ad esso strettamente connesso), dà accesso al piano secondo sottotetto della villa. Il piano risulta ad uso deposito. Dal vano scala una porta immette sul lastrico esterno (questo non censito insieme alla villa e appartenente al fabbricato adiacente, trattasi del lastrico a servizio dell’appartamento ristrutturato al piano primo e allo stesso tempo copertura del magazzino agricolo. La superficie dei locali accessori al piano secondo/sottotetto è pari a circa 88,00 mq (superficie ragguagliata).

• Porzione di fabbricato ad uso promiscuo in parte agricolo (tutto il piano terra e seminterrato del abbricato ocra) in parte a civile abitazione (n. 2 appartamenti al piano primo lato del fabbricato rosa, via Firenze). Il fabbricato è un antico edificio. Trattasi del corpo di fabbrica colore rosa antico ubicato tra la villa e l’edificio ristrutturato color ocra a cui è collegato, con accesso dal parco della villa medesima (accesso tergale da frantoio e tinaia e accesso frontale da cortile su via Fiorentina), costituito da piano terra, distribuito su vari dislivelli (con vani interrati), con locali ad uso agricolo (frantoio, cantina, tinaia, oltre locali accessori di deposito, sgombro, disimpegni), piano seminterrato con "percorso etrusco” di collegamento con la ex particella 59, piano primo suddiviso in due appartamenti con accesso da scala esterna. Il locale magazzino ubicato sopra il frantoio, accessibile dallo scalone interno che conduce anche al secondo piano della villa, di fatto è parte integrante di questo corpo di fabbrica, tuttavia, per la sua ubicazione e per il fatto che costituisce l’unico accesso al sottotetto della villa, è stato censito insieme al piano secondo della villa ed è quindi già stato descritto al punto 2. Dallo scalone che conduce al sottotetto della villa si accede a lastrico solare di copertura e da qui a uno degli appartamenti del piano primo (sub 509). La tinaia di vinificazione collegata alla cantina (particella 685) è costituita dal solo piano terra. Il fabbricato è così costituito:

1. Appartamento piano primo (part. 57 sub 509), accessibile dalla scala esterna sul cortile e da piccola loggia coperta in comune con l’altro appartamento; trattasi dell’appartamento a sinistra salendo la scala. Esso è costituito da disimpegno, soggiorno/pranzo, cucinotto, disimpegno notte, un bagno e due camere con affaccio tergale, di cui una dotata di guardaroba. Dal soggiorno/pranzo una piccola scala in acciaio e vetro conduce al piano secondo/sottotetto, il disimpegno e le camere; trattasi di piano soppalcato, con soppalco aperto sul sottostante vano soggiorno da cui si accede anche al lastrico solare di copertura; al piano soppalco è stato ricavato un vano ripostiglio.
2. Appartamento piano primo (part. 57 sub 3), accessibile dalla scala esterna sul cortile di cui alla particella 57 e da piccola loggia coperta; trattasi dell’appartamento a destra salendo la scala. Esso è costituito da ingresso centrale, a sinistra cucina/pranzo, disimpegno notte, bagno e camera con finestra, a destra soggiorno, antibagno, bagno e camera con doppio affaccio, con piccolo balcone con affaccio sulla corte a comune (part.lla 58) prospiciente via Firenze.
3. Porzione di fabbricato particella 57 ad uso agricolo/fattoria (sub 500), corpo di fabbrica colore rosa antico ubicato tra la villa e la ex particella 59 (edificio color ocra ristrutturato) alle quali è collegato, con accesso dal parco della villa medesima (accesso tergale da frantoio e tinaia e accesso frontale da cortile su via Firenze, composto da piano terra, seminterrato e interrato, in continuità alla villa (e a questo collegato), costituito da frantoio, magazzini e vari locali ad uso agricolo, cantina di invecchiamento collegata alla cantina/tinaia (part.lla 685) e portico, oltre che da un “percorso etrusco” al piano seminterrato collegato alla sala degustazione (questa censita insieme ai locali ad uso agricolo del fabbricato rosa anche se di fatto porzione dell’edificio ocra di cui al punto 4).

• Porzione di fabbricato ex rurale ristrutturato con appartamenti al piano primo e secondo oltre a rudere e resede al piano terra. Trattasi di ampio edificio separato dalla strada da una piccola corte a comune identificata come part.lla 58), ubicato in via Firenze n. 13, costituito da 3 piani fuori terra (piano terra questo però censito nel sub 500, piano primo e piano secondo) oltre una cantina al piano interrato, a destinazione mista: al piano terra è stato ricavato un locale per somministrazione e degustazione vini (questo censito insieme al sub 500, ovvero ai locali a destinazione agricola), mentre ai piani primo e secondo sono stati ricavati due appartamenti. Nel dettaglio si tratta di quanto segue:

1. piano primo, costituito da due appartamenti sub 504 e 505 accessibili da vano scala a comune interno (sub 507) che serve anche il piano secondo. L’appartamento sub 504 – con accesso fronte scale salendo - è costituito da ingresso/cucina/soggiorno, due camere e due bagni distribuiti da un disimpegno notte, mentre l’appartamento sub 505 - con accesso a sx scale salendo - è costituito da disimpegno di distribuzione, cucina/soggiorno, bagno, guardaroba e camera. La superficie utile dei vani abitabili al piano primo è di circa 113,00 mq di cui circa 61,00 mq per l’appartamento sub 504 e di circa 52,00 mq per l’appartamento sub 505.
2. piano secondo/sottotetto, costituito da due appartamenti sub 514 e sub 515 accessibili da vano scala a comune interno (sub 507); l’appartamento sub 514, con accesso fronte scale salendo, è costituito da un unico grande vano monolocale ingresso/cucina/soggiorno/camera dotato di soppalco accessibile da scaletta in legno, oltre un bagno, mentre l’appartamento sub 515, con accesso a tramite scale, mantiene lo stesso schema distributivo del sottostante appartamento al piano primo ed è costituito da disimpegno di distribuzione, cucina/soggiorno, bagno, guardaroba e camera. Gli appartamenti hanno quindi accessi separati da vano scala e sono distinti, anche se dal punto di vista edilizio/urbanistico consistono in un’unica unità immobiliare; per ripristinare detto stato sarà necessario demolire una porzione di muratura tra i due vani giorno e rendere comunicanti i due vani con affaccio frontale con presentazione di Docfa (aggiornamento catastale) per fusione. La superficie utile dei vani abitabili al piano secondo è di circa 97,00 mq di cui circa 39,00 mq per l’appartamento sub 514 e di circa 58,00 mq per l’appartamento sub 515.

• Cantina. Trattasi di edificio costituito da 1 piano fuori terra, a destinazione cantina o tinaia. L’edificio si compone di due locali distinti. Un primo locale di deposito, utilizzato per il carico e scarico dei prodotti aziendali e accesso dei mezzi agricoli. Il secondo locale, collocato nel locale adiacente, attualmente adibito a cantina con deposito di tini in acciaio.
• Magazzino. Trattasi di locale deposito ubicato al piano terra di più ampio fabbricato di vecchia foggia in precarie condizioni di manutenzione costituito da un unico vano a pianta di parallelogramma della superficie di circa 18 metri quadrati.
• Terreni. Terreno agricolo costituito da n. 34 appezzamenti, della superficie catastale di circa 414.180,00 metri quadrati, oltre a ente urbano della superficie di circa 82 metri quadrati. I vigneti sono inseriti nel Chianti DOCG. Le strade poderali di accesso alle coltivazioni che dipartono dalla strada principale Via Firenze (Via Lucardese) permettono un ottimo accesso alle colture. Si segnala una piccola strada poderale che attraversa la particella 41 (di diversa proprietà), non rappresentata in mappa, fino alla part.lla 220 e alla cantina part.lla 685 con diritto di passo a favore dell’esecutato. Su particella 701 insiste la particella 339 CT terreni particella 339, trattasi di stazione sollevamento acque depurate, mentre su particella 201 insiste la particella 202 (CT terreni particella 202), depuratore acque comunale; entrambe le particelle risultano intestate a Comune di Certaldo.

Ottimo investimento per trasformare questa meravigliosa proprietà in attività ricettiva oppure per convertirla in appartamenti da rivendere. Dall'intera proprietà si gode di una vista mozzafiato sulle colline circostanti.

In posizione strategica, in quanto si trova non lontano dai centri abitati più popolari come Firenze, Siena, San Gimignano e Volterra.

L'intera proprietà andrà in asta il 22 dicembre, quindi sussiste ancora la possibilità d'acquistarla tramite procedura di 'saldo & stralcio', presentando, cioè, un'offerta al Tribunale di competenza prima dell'asta. Contattaci per saperne di più o per prenotare una visita.

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